2년 한시적용 '전세사기 특별법' 간단정리

23년 4월 27일 정부는 전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안에 관해 발표하였다. 피해자에 대하여 우선매수권을 부여하고 세금을 감면하며 긴급 생계비 등을 지원하는 것을 골자로 한다. 통상 임대차계약의 기간이 2년인 점을 고려하여 특별법의 적용 기간을 2년으로 정했다.

1. 특별법 적용 대상

① 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 ② 해당 임차주택에 대해서 경매 혹은 공매가 진행 ③ 서민 임차주택 (면적 / 보증금 등은 하위 법령에 위임하여 정확한 기준을 만들 예정) ④ 단순한 보증금 미반납 사례가 아닌 전세 사기 의도가 있다고 판단되는 사례 (수사가 개시된 경우 등) ⑤ 다수의 피해자가 발생할 우려가 있는 경우 ⑥ 상당액의 보증금이 미반환될 우려가 있는 경우

이상의 6가지 조건을 모두 충족하는 경우에만 전세사기 특별법의 적용 대상이 된다. 전세 사기 피해 임차인이 피해자 인정 신청 접수를 하면 '전세사기 피해자 지원 위원회' 에서 조건 충족 여부를 판단하여 적용 여부를 결정하게 된다.

이미 경·공매가 완료된 피해자의 경우에도 특별법 시행 직전 2년 내 경·공매가 종료되고 경·공매 완료 시점에서 특별법 적용 대상 요건을 충족하는 경우 특별법의 적용 대상이 될 수 있다.

2. 전세사기 피해자 지원

(1) 경매 유예·정지 신청

피해자로 인정받은 경우 해당 임차 주택에 대하여 경매 유예·정지 신청을 할 수 있다. 즉, 당장 퇴거하지 않을 수 있는 방안이 마련된다.

(2) 조세채권 안분

이전까지는 임대인의 세금 체납액이 많은 경우 경·공매를 신청할 수 없었으나, 해당 특별법의 경우 임대인의 전체 세금 체납액을 개별 주택의 수만큼 나누어 경매 완료시 해당 주택에 해당하는 세금 체납액만 분리하여 환수하도록 하였다. 예를 들어 임대인의 체납 세금이 100억이고 주택을 100채 보유한 경우, 각 주택당 1억원 씩 조세채권을 나누는 것이다.

(3) 우선매수권 부여

전세 사기 피해자는 최고가 낙찰액과 동일한 액수로 임차주택을 매수할 수 있는 우선매수권을 부여받는다. 또한, 해당 우선매수권을 한국토지주택공사(LH)에 양도할 수도 있다. LH는 우선매수권을 양도받아 해당 주택을 매입하고 공공임대로 공급할 예정이다.

(4) 저이자 대출 상품 지원

정부는 디딤돌대출에 전용 상품을 만들어 낙찰 자금 대출을 지원할 예정이다. 현재 안은 연 금리 1.85~2.70%, 최대 4억원으로 만기는 최장 30년이다. 거치기간 역시 1년에서 최대 3년으로 연장한다. 단, 디딤돌 대출을 이용하기 위해서는 부부 합산 소득이 연 7천만원 이하여야 한다.

소득 요건을 충족하지 못하는 경우 특례보금자리론의 이용이 가능한데, 0.4% 포인트 금리우대로 최대 5억까지 대출이 가능하다. 연 금리는 3.65~3.95% 수준이 될 예정이다. 최대 거치 기간은 3년이다.

이외에 3% 금리의 신용대출인 '취약계층 자립자금 대출' 최대 1200만원 한도 내에서 지원할 예정이다. 

(5) 가계 대출 규제 완화

민간 금융사의 경우 전세 사기 피해자를 대상으로 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 규제를 한시적으로 완화하여 적용할 예정이다. 4억원 이하의 경우 LTV 100% 를 적용하여 낙찰금액 전액을 대출 가능하다.

신규 주택을 거래할 경우 LTV 80%를 적용하며, DSR과 DTI(총부채상환비율)는 적용하지 않는다.

(6) 취득세 면제 및 재산세 감면, 기타 지원

전세 사기 피해자가 해당 임차 주택을 낙찰받는 경우, 200만원 한도 내에서 취득세를 면제하고 3년간 재산세를 감면한다. 전용면적 60㎡ 을 기준으로 이하일 경우 50%를, 초과할 경우 25%를 감면한다.

지방세의 납부기한은 최대 1년 연장하고, 징수·고지·체납처분은 유예한다. 

(7) 매입임대주택 입주 자격 부여

전세사기 피해자가 여력이 부족하여 임차 주택의 매수를 포기할 경우, LH가 우선매수권을 넘겨받아 해당 주택을 매입한 뒤 피해자에게 임대하게 된다. 전세사기 피해자에게는 소득요건 / 자산요건과 관계없이 매입임대주택의 입주 자격을 부여하며, 2년 단위로 계약을 갱신해 최대 20년까지 거주가 가능하다. LH가 해당 주택을 매수하지 못한 경우 인근 지역의 공공임대주택에 입주할 수 있는 자격을 부여할 예정이다.

(8) 긴급복지 지원제도

전세사기 피해자에게도 재난·재해 등의 경우를 적용하여 '긴급복지 지원제도' 를 이용할 수 있게 할 예정이다. 일정 소득요건을 충족할 경우, 생계비(62 만원), 의료비(최대 300만원), 주거비(40만원) 등을 지원받을 수 있다.