주택보증보험공사(HUG) 전세보증보험 기준 강화와 그 영향

2023년 5월 1일을 기준으로 주택보증보험공사(HUG) 전세보증보험 기준이 강화되었다.

전세가와 매매가가 동일한 경우에도 보증보험 가입 대상에 포함된다는 점을 악용하여 전세사기가 발생했다는 지적에 따른 대책으로, 공시가격의 126% 까지만 보증보험에 가입할 수 있다.이 기준은 5월 1일부터 적용되며, 갱신보증의 경우 2024년 1월 1일 신청분부터 적용된다.

보증보험 가입 요건이 강화됨과 동시에 공동주택의 공시 가격이 대폭 하락하면서 보증보험 가입이 더 어려워 질 것으로 보인다.

1. 보증상품 가입 가능 기준 변경

공시가격의 적용 비율이 150%에서 140%로 변경되었기 때문에 공시가격의 140%를 기준으로 전세가율이 90%를 초과하지 않아야 한다. 즉, 주택가격 산정시 (공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%)의 기준에 따라 공시가격의 126% 까지만 보증보험에 가입이 가능하다.

2. 감정평가 적용방식의 변경

신규·갱신보증 신청 시 최우선 기준은 주택 감정평가금액이었으나, 앞으로는 KB시세, 공시가격 등을 우선하며 우선하는 기준이 없을 때에만 감정평가금액을 적용한다.

연립주택과 다세대 주택의 경우 감정평가금액의 100% 를 주택가격으로 인정했던 기존과 달리 90% 까지만 인정한다.

감정평가의 유효기간 역시 기존 6개월에서 3개월로 단축 적용한다.

3. 보증 대상 전세보증금

보증 대상 전세보증금은 수도권의 경우 7억원 이하, 비수도권의 경우 5억원 이하이다.

4. 예상되는 영향

(1) '깡통전세' 축소

보증보험 가입 기준에 미달하는 전세 물건의 입주를 꺼리게 됨에 따라, 깡통전세가 축소될 것으로 예상. 장기적으로는 보증금 사고 역시 줄어들 것으로 예상된다.

(2) 역전세난의 심화

자연스러운 전세가 하락 및 역전세난의 심화가 예상된다. 한 부동산 업체의 조사에 따르면, 변경된 보증보험가입 기준 적용 후 수도권 빌라 10채 중 7채가 보증보험 가입이 어려울 것으로 예상된다고 한다.

(3) 보증금 사고 발생 위험 증가

전세가의 하락, 역전세난의 심화와 함께 보증금 지불 여력이 낮은 임대인들에 의해 보증금 사고가 발생할 우려가 단기적으로는 더 높아질 가능성이 크다. 갱신계약이 돌아오는 내년(2024년) 상반기에 보증금 사고 발생률이 높아질 것으로 예상된다.