공시가격 하락이 임대인, 임차인에게 미치는 영향은?

2023년 1월 1일을 기준으로, 서울의 개별공시지가가 22년 대비 5.56% 떨어지면서 14년만에 하락했다. 또한 23년 4월 말-5월 초를 기준으로 발표된 공시가격 역시 대폭 하락하였으며, 아파트 / 다세대주택 등 공동주택 공시가격이 22년 대비 평균 18.63% 가량 하락하였다.

Ⅰ. 공시지가 / 공시가격이란?

공시지가 / 공시가격이란 '부동산 가격공시에 관한 법률' 에 따라 국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시하는 표준지의 단위면적당 가격 / 건물의 가격을 뜻한다. 이는 종합부동산세, 재산세 등의 과세근거로 사용된다. 지역 / 물건에 따라 다르지만 실거래가의 약 80%~90% 수준에서 결정되는 경우가 많다.

Ⅱ. 공시가격 하락의 원인은?

22년 전국 아파트 실거래가 지수는 약 17% 하락하였으며, 서울은 약 22% 하락하였다. 전년 대비 집값의 하락 폭이 매우 컸으며, 실거래가가 떨어졌으므로 공시가격이 하락하는 것은 당연하다. 그 외에, 보유세 부담 축소를 위한 정부의 감세 정책 역시 작용하였다(실제 시세와 공시가격의 차이가 더 줄어들 경우, 보유세 부담이 증가).

※  정부의 2023년 공시가격 현실화율(공시가격과 시세의 차이) 목표는 평균 69%.

Ⅲ. 공시가격 하락의 영향은?

1. 소유자 세금 부담 완화

세금 산정의 근거가 되는 과세표준금액이 줄어들기 때문에 소유자의 보유세(재산세 / 종합부동산세) 부담이 줄어들게 된다. 특히 재산세의 경우 공시가격 9억원 이하 1주택 보유자의 경우 특례세율(0.05% 경감)이 적용되며, 공시가격 9억원 이하 공동주택이 전년 대비 65만호 가량 증가하여 특례세율을 적용받는 경우가 크게 늘어날 전망이다.

그 외에 지역가입자 건강보험료 역시 같은 맥락에서 줄어들게 된다.

2. 매물 축소, 시장 관망세 예상

소유자들이 세금 부담 및 가격 하락으로 인하여 시장에 내놓았던 급매물들을 다시 거둬들이며 시장이 관망세로 돌아설 것으로 예상된다.

3. 전세보증보험 문제 발생

전세사기가 급증, HUG의 부담이 커지면서 다세대 / 다가구 주택에 대한 전세보증보험 가입 기준이 강화되었다. 5월부터는 공시가격의 126% 까지만 보증보험에 가입할 수 있다. 이러한 상황에서 공시가격 자체가 떨어지면서 가입은 더 어려워지게 되었다.

기존 조건으로 전세보증보험에 이미 가입한 경우, 보증금을 낮춰서 반전세 형태로 전환하는 등의 방법으로 보험을 유지할 수 있다.

※ 참고 2023.05.01 - [기타] - 주택보증보험공사(HUG) 전세보증보험 기준 강화와 그 영향

주택보증보험공사(HUG) 전세보증보험 기준 강화와 그 영향