미필적 고의 인정되나... '깡통전세'도 전세사기 특별법 적용 대상 포함?

23년 5월 국토교통위원회 법안심사소위원회의 '전세사기 피해지원 특별법' 법안 심사 과정에서 국토교통부 측은 기존의 '보증금 상당액이 미반환될 우려' 라는 조건을 삭제하고, 수사 개시 외에도 '임대인의 기망' 과 '바지사장에 대한 명의이전' 등의 조건을 추가하여 적용 범위를 넓힌 수정안을 제시하였다. 또한 법무부는 '무자본 갭투자로 인하여 전세보증금을 반환받지 못한 임차인', 즉 깡통전세의 피해자 역시 특별법 적용 대상에 포함시킬 수 있다는 의견을 제시하였다.

법무부의 의견은 기존의 정부안이었던 '단순한 미반납 사례가 아닌 전세 사기 의도가 있다고 판단되는 사례(수사가 개시된 경우)', '다수의 피해자가 발생할 우려가 있는 경우' 등의 조건과는 부합하지 않는 의견이기 때문에 귀추가 주목되고 있다. 본래 피해 임차인이 소수이거나 피해액이 소수인 경우 임대인 재산으로 손실 보전이 가능할 수 있고, 이러한 경우 다른 사기(보이스피싱 등)와 차별하여 특별히 구제해야 할 합리적 근거가 없기 때문이다.

현재진행형인 전세사기 특별법의 입안과 관련하여 쟁점을 살펴본다.

Ⅰ. 적용 대상 확대와 관련한 논의

'단순한 미반납 사례가 아닌 전세 사기 의도가 있다고 판단되는 사례(수사가 개시된 경우)', '다수의 피해자가 발생할 우려가 있는 경우' 등은 기존 정부안에서도 특별법 적용 범위 내에 포함되어 있었기 때문에 전세사기가 명백한 경우에는 문제가 없다. 문제가 되는 부분은'깡통전세'와 '전세사기' 의 구분이 모호하다는 것이다. 이 구분이 모호하기 때문에 전세사기 피해자로 인정받지 못하는 사례가 발생할 수 있다. 즉 '사기의 고의성' 에 대한 입증이 문제된다. 이 경우, 법원의 판결을 기다려야 한다면 시일이 오래 소요되며 그 동안의 간접피해를 구제할 방법이 없다. 

이와 관련하여 법원은 임대인이 전세보증금을 받을 때 부터 돌려주지 않겠다는 고의를 갖지 않았더라도 나중에 전세보증금을 돌려줄 수 없게 될 가능성을 인지했다면 사기에 해당한다고 판시하였다. 이는 '사기의 미필적 고의' 를 인정한 것이다. 

법무부에서는 ① 임차보증금 반환 불가라는 객관적인 사건의 발생 ② 임차 계약 당시 보증금 반환 능력이 없었거나 보증금 반환의 의사가 없었던 경우 의 2가지를 전세사기 성립의 기본 요건으로 보고 있다. 임대인이 적극적으로 기망행위를 하지 않았더라도 자본이나 수익 없이 전세보증금을 이용해 다수 주택을 무리하게 매입한 경우 역시 미필적 고의로 보아 전세사기에 포함하여야 한다는 의견을 밝혔다. 즉, 무자본 갭투자에 의한 피해자도 전세사기 피해자로 인정해야 한다는 것이다.

이상의 논의들을 살펴볼 때, 원 정부안보다 특별법 적용 범위가 확대될 가능성이 높다.

Ⅱ. 사인(私人)간 범죄에 대한 국가 보상

이는 앞에서 다룬 것 보다 조금 더 근본적이고 법리적인 부분에 대한 쟁점이다. 전세사기는 건당 규모가 크기는 하나, 결국 사인(私人)간의 사기범죄일 뿐이다. 이를 국가가 나서서 보상할 법적 근거가 없으며, 법률적 근거가 없는 상황에서 피해자 구제를 위해 세금을 투입하게 되면 이는 더더욱 큰 문제가 된다.

이와 관련하여 사기범죄 / 경제범죄 피해자에 대한 구제가 선례로 남게 되면 다른 사기 혹은 범죄 피해자와 형평성 문제가 발생할 뿐더러, 더 지능화된, 더욱 더 규모가 큰 단체 사기범죄가 발생할 수 있다는 우려가 크다는 것이 정부와 여당 측의 입장이다.

반면 야당 측은 전국 규모의 대규모 전세 사기는 피해자의 책임이 아니며, 국가 정책 및 입법 측면의 미비 / 시스템상의 문제로 인하여 발생한 문제인 만큼 당연히 지원 대상을 더욱 더 확대하고 지원의 폭 역시 더 늘려야 한다는 입장이다. 이와 관련하여 일부 경제학자들은 주택임대사업자들의 연쇄적 도산에 의한 주택임대시장 붕괴를 막기 위한 방책으로 법률적 판단이 아닌 정책적 판단이 필요하다고 주장하기도 한다.

Ⅲ. 보증금 반환 채권 매입

상기한 국가 보상 문제와 연결되는 쟁점으로, 야당 측은 '선(先)지원 후(後) 구상권 행사' 방식의 임대보증 채권 매입을 주장하고 있다. 이 경우 법리적 근거가 없는 세금 투입이 가장 먼제 문제되며, 채권 매입 후 구상권의 행사가 불가능할 경우 투입한 세금을 회수할 수 없다는 점도 고려해야 할 부분이다.

이와 관련하여 정부 및 여당은 타 범죄 피해자와의 형평성을 고려하지 않을 수 없으며, 의료비·기타 지원비 등이 지급되고 우선매수권 혹은 다른 매입임대주택에 의해 최소한의 주거권이 보장되는 만큼 피해자 구제는 충분하다는 입장이다.