실거주의무제 완화, 전세로 내놓을 수 있다 / 유의해야 할 점은?

Ⅰ. 실거주의무제 완화

2024년 2월 19일 국회 국토교통위원회는 동월 21일 국토법안심사소위원회에 주택법 개정안이 상정될 것이라고 밝혔고, 21일 의결된 개정안은 국토위 전체회의, 법제사법위원회 의결 등을 거쳐 29일 본회의를 통과할 가능성이 매우 높아진 상황이다.

본래 실거주의무제의 폐지를 반대하던 더불어민주당 측이 4월 총선을 앞두고 실거주의무 폐지 대신 실거주의무 3년 유예의 협상안을 내놓았기 때문이다. 민주당 측은 "고금리하에서 어려움을 덜어주는 차원에서 최초 거주 의무 기간을 3년 유예하는 것으로 합의했다." 고 밝혔다. 이에 녹색정의당 등은 갭투자 세력을 키울 가능성, 부자와 다주택자를 위한 정책으로 인해 빈부격차가 더 커지는 등의 우려를 제시하며 강하게 반발하고 있으나, 대세에 영향을 끼치기는 어렵다는 평이다.

당초 기준에 의하면 24년 1월 말을 기준으로 실거주의무가 적용되는 아파트는 77개 단지, 총 4만 9700여가구로 서울 강동 둔촌주공(약 1만 2000여가구)·강동헤리티지자이(약 1300여가구) 등이 대표적인 예이다. 해당 입주예정자들은 크게 반기는 분위기이다. 

Ⅱ. 실거주의무제란?

실거주의무제란 분양가상한제 아파트를 분양받은 경우, 최초 입주 가능일로부터 2년-5년의 기간동안 해당 아파트에 실제로 거주해야 하는 의무를 부여하는 제도이다.

2021년 문재인 정부가 투기 수요를 막기 위해 도입한 제도로, 수도권에 소재한 분양가상한제 적용 주택을 그 대상으로 한다. 분양가격이 인근 지역 주택 매매가격의 80% 미만인 경우 실거주 의무 기간이 5년이며, 분양가가 주변 시세의 80% 이상~100% 미만인 경우에는 3년의 실거주의무기간이 부여된다. 다만, 분양가상한제가 적용된다고 해서 모두 실거주의무가 있는 것은 아니며, 분양가격이 인근 지역 주택 매매가격보다 높게 책정되는 경우에는 실거주의무가 적용되지 않는다.

이 때, '인근 지역' 에 대한 정의와 규정이 각 지자체마다 차이가 있어 지역별 차이가 발생하는 등의 문제점이 있으며, 이에 따라 수분양자들이 지는 부담에도 차이가 발생하게 되었다.

Ⅲ. 실거주의무제의 완화로 발생하는 변화

실거주의무제가 '최초 입주 가능일부터' 가 아닌 '최초 입주 가능일부터 3년 이내'에 실거주를 해야 하는 것으로 변경되면서 수분양자들은 전세금을 통해 분양 비용에 대한 부담을 줄일 수 있게 된다. 그리고 이 때 주의해야 하는 점은 다음과 같다.

1. 전세계약시 기간 및 특약에 주의

보통 전세계약은 2년을 단위로 하며, 세입자(임차인)는 계약갱신청구권을 갖는다. 그렇기 때문에, 계약시에 계약 연장이 불가능하다는 점을 미리 고지해야 한다. '임대인(임대인의 직계존속과 직계비속을 포함하여) 실제 거주목적' 은 계약갱신청구권에 대한 정당한 거절사유에 해당하므로, 주택임대차보호법에 저촉되지 않는다.

아예 계약기간을 3년으로 하는 것도 방법이 될 수 있다. 이 때 계약 연장이 불가함을 고지해야 하는 것은 동일하다.

2. 계약갱신청구권의 행사 및 거절

계약갱신인 거절하는 의사를 계약 만기 2개월 전 까지 세입자에게 밝혀야 한다. 이 때, 구두로 의사를 전달해도 법적 효력은 발생하나 그 증명이 어려우므로 기록이 남는 문자나 이메일, 내용증명 등을 통하는 것이 좋다.